Veelgestelde vragen

FAQ

VEELGESTELDE VRAGEN

Ben ik na de aankoop nog afhankelijk van GROZA?

Als investeerder in grond bent u eigenaar, dit wordt geregistreerd in het kadaster.
Buiten een bestemmingswijziging of een onteigening (wat zelden voorkomt) bepaalt u, en alleen u wat er met uw kavel gebeurt.

 

U bent onafhankelijk van anderen. U heeft het beheer volledig in eigendom. U bent onafhankelijk van GROZA.

Hoe komt de verkoopprijs tot stand?

De verkoopprijs is de inkoopprijs plus kosten en een marge.

 

De door GROZA aangeboden kavels hebben allen in principe als huidige bestemming “cultuurgrond”. Dit kan grasland, agrarische grond, landbouwgrond of een andere benaming zijn. Maar in de basis lopen of liepen er recent nog koeien overheen of verbouwd of verbouwde de boer hier kortgeleden nog gewassen op.

 

GROZA koopt haar percelen (waarop de kavels gevormd worden) via de tussenkomst van rentmeesters. Een rentmeester is een soort makelaar die o.a. gespecialiseerd is in het beheren van- en adviseren over agrarische onroerende goederen en aanverwante zaken. Rentmeesters hebben ondermeer de opdracht om te zoeken naar percelen die een potentiële kans hebben om toekomstig van bestemming te wijzigen naar een hogere bestemming. Van landbouwgrond naar bijvoorbeeld bedrijventerrein of woningbouw. Zo’n hogere bestemming betekend ook een hogere waarde.

 

De verkoopprijs is opgebouwd uit de agrarische waarde (dit is de waarde conform de huidige bestemming) vermeerderd met een opslag voor de verkopende boer. De boer weet namelijk ook dat zijn perceel potentie heeft. Daarnaast moet de rentmeester voor zijn werkzaamheden worden betaald. Vaak koopt de rentmeester zelf of middels een vennootschap het perceel aan en verkoopt deze aansluitend door aan GROZA.

 

GROZA maakt aansluitend kosten voor o.a. bodemonderzoek en verkaveling. Daarnaast moet GROZA bij een verkooprealisatie de bemiddelaar betalen en ook haar eigen kosten financieren. Uiteindelijk wil GROZA zelf ook nog wat winst overhouden.

 

Om voorgaande financiële posten te kunnen dekken en een marge voor zichzelf over te houden, hanteert GROZA een verkoopprijs die zo'n 3,0 keer de inkoopprijs (inclusief direct aan het perceel gerelateerde kosten) bedraagt.

 

Direct gerelateerde kosten zijn o.a. de courtage van de rentmeester, notaris en kadasterkosten voor de inkoop van GROZA, het bodemonderzoek, eventuele afkoopkosten voor een gebruiksrecht of andere rechten die de oorspronkelijke eigenaar had.

Hoe verloopt het kooptraject van begin tot eind?

Na ondertekening van de koopovereenkomst ontvangt u van de notaris een concept akte van levering, een nota van afrekening (hieruit blijkt de totale som die u moet betalen) en als u dit wenst een volmacht.

 

Voor de datum waarop de notaris het eigendom van een kavel gaat overdragen van GROZA naar u, dient u de volledige aankoopsom plus kosten (de zogenaamde kosten koper, afgekort k.k.) betaald te hebben aan de notaris (op zijn derdengeldenrekening). Bij deze overdracht kunt u aanwezig zijn maar dit hoeft niet. U kunt namelijk ook een volmacht ondertekenen bij een notaris bij u in de buurt.
Na overdracht meldt de notaris bij het kadaster dat u eigenaar bent geworden. Enige dagen na de levering ontvangt u van de notaris de officiële akte van levering. Van het kadaster ontvangt u – dit kan enige weken tot maanden duren – een bevestiging dat u de geregistreerde eigenaar bent.

 

Hiernavolgend omschrijven we de gebruikelijke stappen die doorlopen moeten worden om vanaf uw aankoopbeslissing tot de daadwerkelijke levering van het verkochte te komen.
Wij noemen dit 'de routing'. In de praktijk komt het wel eens voor dat hiervan wordt afgeweken.

 

GROZA heeft ervoor gekozen om geen eigen verkooporganisatie te hebben. GROZA is van mening dat zij daarmee haar kwaliteit naar u beter kan dienen.
Zodra u besloten heeft om te investeren komt er een buitendienstmedewerker op afspraak bij u langs. Hij doorloopt samen met u de koopovereenkomst. Hierover, maar ook over andere zaken kunt u dan nog vragen stellen. Na ondertekenen neemt de buitendienstmedewerker de door u getekende overeenkomst (in drievoud) mee.
Aansluitend wordt de koopovereenkomst door een hiertoe bevoegde medewerker van GROZA ondertekend. Eén exemplaar gaat retour naar u, één exemplaar wordt naar de notaris gestuurd en het laatste exemplaar blijft bij GROZA.

 

De notaris gaat op basis van de overeenkomst een dossier voor u aanmaken. Tevens stuurt de notaris een vragenlijst naar u. Daarin wordt o.a. gevraagd of de aankoop op uw naam alleen, of op naam van u en uw partner moet worden gesteld. Ook kan de aankoop bijvoorbeeld op naam van uw kleinkind(eren) (schenking) worden gesteld.

 

Om de voortgang van de geplande overdracht niet te vertragen, is het wenselijk dat u binnen enkele dagen de ingevulde vragenlijsten (middels de meegestuurde antwoordenvelop) terugstuurt naar de notaris.

 

Na retourontvangst van de beantwoorde vragenlijst maakt de notaris een conceptakte op en een nota van afrekening. In de conceptakte worden verdere details uitgewerkt die (wellicht summier) in de koop-verkoop-overeenkomst staan genoemd. De conceptakte is in feite een concept van de uiteindelijke akte van levering. Zowel u als koper en GROZA als verkoper wordt gevraagd of de conceptakte goed is.
De nota van afrekening meldt de totale som van uw aankoop. Dus naast de kosten voor het kavel staan hierop o.a. de kosten voor het kadaster, de kosten van de notaris en de overdrachtsbelasting.

 

Mocht u in de vragenlijst hebben aangegeven dat u middels een volmacht wil werken, dan ontvangt u ook een volmacht.
Met deze volmacht kunt u dan naar een notaris gaan bij u in de buurt. In bijzijn van deze lokale notaris moet u dan de volmacht ondertekenen. De lokale notaris controleert of de handtekening die u op de volmacht zet, overeenkomt met de handtekening die op uw legitimatiebewijs staat en of u werkelijk de persoon bent welke de volmacht moet tekenen. Met andere woorden, of u dezelfde persoon bent als de persoon die op de foto van het legitimatiebewijs staat.

Hetgeen de lokale notaris doet wordt 'legalisatie' genoemd. Voor een legalisatie moet u een afspraak maken bij een lokale notaris. Vaak is het zo dat als u ‘s morgens belt u ’s middags al voorbij kunt komen. Meestal brengt een lokale notaris geen kosten in rekening voor het legaliseren van een volmacht. Mocht dit wel gebeuren dan is dit hoogstens zo’n € 45,-.

 

Met het ondertekenen van de volmacht geeft u een medewerker van de transporterende notaris het recht om voor u te mogen handelen bij de overdracht van het eigendom van het kavel van GROZA aan u. Tevens is het belangrijk te weten dat de notaris onpartijdig is. Hij kijkt of de koper en verkoper goed weten wat zij gaan doen en of het kavel waarover het gaat (middels onderzoek in het kadaster) vrij verhandeld mag worden.

 

Voor de datum van de overdracht moet u de totale som, zoals vermeld op de nota van afrekening, betaald hebben op de derdengeldenrekening van de notaris.

 

Een derdengeldenrekening wordt ook wel een kwaliteitsrekening genoemd. Feitelijk is dit een gewone bankrekening waarop de notaris alleen maar gelden mag ontvangen- en waarvandaan hij mag betalen aangaande transacties waarbij hij als notaris betrokken is. Het is slechts een soort doorgeefluik. Hij mag bijvoorbeeld op deze rekening geen betalingen ontvangen voor het werk wat hij (zijn kantoor) zelf verricht heeft, of betalingen doen voor bijvoorbeeld salarissen van zijn medewerkers.

 

Bij de overdracht bent u dus wel of niet persoonlijk aanwezig. In het laatste geval heeft u dan een volmacht getekend. De datum van overdracht is normaal gesproken zo’n drie à vier weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst.

 

Na de overdracht meldt de notaris bij het kadaster dat u eigenaar van het kavel geworden bent. Het kadaster wijzigt navolgend het register. Een dag later controleert de notaris of het kadaster de wijziging correct heeft ingevoerd in het register. Is dit het geval, dan betaald de notaris de koopsom vanaf de derdengeldenrekening uit aan GROZA.

 

Een paar dagen tot een paar weken later ontvangt u van de notaris de officiële akte van levering. Dit is uw eigendomsbewijs. Tevens ontvangt u een paar weken later van het kadaster een schrijven waaruit blijkt dat u als eigenaar van het kavel in het register ingeschreven bent. Daarmee is de volledige transactie afgerond.

 

Samengevat bent u gedurende dit traject dus betrokken bij:

  1. Het ondertekenen van de koopovereenkomst.
  2. Het beantwoorden van de vragenlijst van de notaris.
  3. Het goedkeuren van de conceptakte
  4. Het eventueel laten legaliseren van uw volmacht bij een lokale notaris.
  5. Het betalen van de totale som zoals gemeld op de nota van afrekening.
  6. Als u zonder volmacht wil werken, moet u bij de overdracht aanwezig zijn.

 

Is de aankoop wel veilig?

Ja. Onroerend goed, ook wel vastgoed of registergoed genoemd, staat geregistreerd bij het kadaster.
Het kadaster is een door overheid gereguleerd zelfstandig bestuursorgaan.

 

In het register staat vermeld wie de eigenaar van het onroerend goed is en of er bijvoorbeeld een hypotheek op zit.
Daarnaast kan onroerend goed alleen verkocht/gekocht worden middels tussenkomst van een notaris.

 

Een notaris is beëdigd door de koningin en moet bij een koop/verkoop onpartijdig zijn.
Hij moet controleren of zowel de verkoper als de koper weet wat hij verkoopt/koopt en wat de daarbij de consequenties zijn.
Dit wordt de zorgplicht van de notaris genoemd.

Is het koopcontract bindend?

Ja. U gaat een juridisch bindende overeenkomst aan. Deze kan niet eenzijdig ontbonden worden. U moet dus een weloverwogen besluit nemen alvorens u tekent.

Kan ik de grond altijd weer verkopen?

Ja. Aangezien de grond volledig in uw bezit is, net zoals bijvoorbeeld een koophuis, is het ten alle tijden vrij verhandelbaar.
Wel is het raadzaam de grond zo lang mogelijk in bezit te houden, omdat u dan vaak meer voor de grond krijgt.

 

Een investering in grond is een lange termijn investering.
Hoewel grond in het verleden altijd een stabiele waardeontwikkeling heeft laten zien, valt er vooraf niet te bepalen hoeveel de waarde van de grond zal zijn op het moment van verkoop.

Kan ik de grond ook schenken?

Ja, dat is mogelijk. Voorwaarde hierbij is wel dat de begunstigde op de hoogte is van de consequenties en akkoord gaat met de notariële overdracht.
Is de begunstigde jonger dan 18 jaar, dan zal de wettelijke voogd moeten tekenen.
Al staat de grond op naam van deze minderjarige begunstigde, de wettelijke voogd zal tot het 18e jaar verantwoordelijk zijn.
Aan een schenking kunnen fiscale gevolgen zitten.

 

U kunt uw kinderen per jaar ca. € 5.000 belastingvrij schenken. Aan kinderen tussen 18 en 40 jaar kunt eenmalig een schenking doen van ca. € 25.000.
Het kan voor u interessant zijn om middels een belastingvrije schenking u kind(eren) een kavel te geven.
U heeft dan een belastingvrije vermogensoverheveling gedaan zonder dat u kind(eren) snel kunnen beschikken over liquiditeit.
Dit kunt u natuurlijk met de eenmalige vrijgestelde schenking doen maar ook met de jaarlijkse vrijgestelde schenkingsmogelijkheden.

 

Als u bijvoorbeeld aan het einde van een jaar een schenking van € 5.000 aan een kind doet en aan het begin van het volgende jaar dit weer doet, kunt u de schenking betalen op de derdengeldenrekening van een notaris.
Aan het begin van het tweede jaar staat er dan voor een kind € 10.000 geparkeerd op een derdengeldenrekening.
Een mooi bedrag waarmee al een leuke kavel aangekocht kan worden voor uw kind.

Kan ik mijn eigen notaris gebruiken?

Bij voorkeur heeft GROZA dit voor de overdracht van het eigendom niet. Het gebruik van de door GROZA gekozen notaris voor een bepaald perceel is efficiënter. Natuurlijk kunt u uw "eigen" notaris gebruiken voor het legaliseren van een volmacht. Zodoende kunt u bij een door u bekende notaris alle eventuele vragen stellen.

Kan ik ook onteigend worden?

In uiterst zeldzame gevallen kan er een onteigeningsprocedure tegen u gestart worden.
De overheid moet zich dan wel aan strenge regels houden.
U wordt of schadeloos gesteld, of u kunt onder een onteigening uit komen door zelf te gaan realiseren.

 

Uw grond kan alleen onteigend worden wanneer de rechter dit heeft besloten.
Voorafgaand aan de onteigening zijn er bepaalde regels waaraan de overheid zich moet houden.
De overheid moet aantonen dat de onteigening noodzakelijk en urgent is en het algemeen belang dient.

 

Verder moet de voormalige eigenaar een passende schadeloosstelling ontvangen.
De eigenaar mag door onteigening niet voor- en achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie.
Verder moet de overheid het goed eerst op een minnelijk manier proberen te verkrijgen.

 

U kunt echter ook het aan de onteigening ten grondslag liggende bestemmingsplan zelf uitvoeren: zelfrealisatie.
Indien u dat doet, kan er geen onteigening plaatsvinden.
U moet het plan dan wel uitvoeren op de manier die de gemeente voor ogen had.

 

In de praktijk is onteigening, zeker van de percelen die GROZA in de markt zet, vrij lastig.
GROZA verkoopt haar percelen in de regel aan meerdere eigenaren die allemaal via een inschrijving in het kadaster een specifiek oppervlakte op naam hebben.

 

De overheid zal in geval van onteigening tegen elke eigenaar apart een onteigeningsprocedure moeten starten.
Dit is een tijdrovend en kostbaar traject.
Financieel gezien is het voor een gemeente/overheid vaak voordeliger om een marktconforme prijs voor de grond te betalen.

Maakt het uit welk kavel binnen het perceel ik neem?

In principe maakt het niet uit welk kavel u binnen een bepaald perceel krijgt.

 

Het is niet ondenkelijk dat er maar een gedeelte van een perceel betrokken raakt bij een bestemmingsplanwijziging. Daarom heeft het onze voorkeur om niet al te grote percelen te verwerven. Als er een bestemmingsplanwijziging komt, dan is de waarschijnlijkheid groter dat dit geldt voor het gehele perceel. Het is voor u dus naar alle waarschijnlijkheid niet van belang welk kavel u binnen een perceel krijgt.

 

Bij een bestemmingswijziging wordt ieder kavel binnen het perceel evenveel waard. Of er nu op uw kavel een woonhuis, een parkje, een weg of bijvoorbeeld een schooltje komt, de kopende partij zal voor iedere m2 hetzelfde betalen. Als er een nieuwe woonwijk wordt aangelegd, dan moeten alle zogenaamde ‘bovengrondse voorzieningen’ aanwezig zijn. Stel dat er een woonhuis gebouwd zou worden zonder toegangsweg(en), dan zou niemand geïnteresseerd zijn om dat woonhuis te kopen. De weg is namelijk belangrijk voor de waarde van het huis.

 

Vroeger was dit wel anders. Toen was het een soort loterij. Had je pech dan kwam er op jouw kavel een stuk groenvoorziening en waren deze m2’s minder waard dan van de persoon die het geluk had dat er op zijn kavel een huis werd gebouwd. Maar dit geldt gelukkig niet meer.

Mag ik zelf gaan bouwen na een bestemmingsplanwijziging?

U kunt u altijd beroepen op uw recht tot zelfrealisatie. Als u na een bestemmingsplanwijziging zelf zou willen ontwikkelen, dient u wel eerst een bouwplan bij de desbetreffende gemeente in te dienen.


Hier kunt u een architect voor inhuren. U zult er rekening mee moeten houden dat uw bouwplannen stroken met het dan geldende bestemmingsplan.
Hierin staat onder andere vermeld wat u mag bouwen en aan welke voorwaarden dit moet voldoen.
Vaak heeft u om hiervoor in aanmerking te komen een kavel van een bepaald minimumoppervlakte nodig.

Op welke criteria worden de locaties geselecteerd?

 
Bij het beoordelen van een perceel zijn er twee criteria waarnaar als eerste wordt gekeken.
Het perceel mag geen vervuilingen hebben die het beoogd gebruik in de weg staat en de inkoopprijs voor GROZA moet marktconform zijn.
Pas als een perceel hieraan voldoet worden er criteria gehanteerd die de kans op een waardestijging doen verhogen.

 

De eerste twee criteria waaraan ieder perceel moet voldoen zijn:

  • Het perceel mag niet vervuild zijn. Middels een ‘verkennend’ bodemonderzoek wordt een schone grond verklaring af gegeven. Zoals het woord al aangeeft betreft het hier slechts een verkennend onderzoek waarmee het risico wordt geminimaliseerd. Bij een eventuele toekomstige aanvraag voor een bouwvergunning zal er nog een uitvoerig bodemonderzoek verricht moeten worden. Het verkennend onderzoek sluit het risico vrijwel uit dat de vergunning na het uitvoerige bodemonderzoek wordt geweigerd of dat er een zware grondsanering moet plaatsvinden. *
  • De inkoopprijs voor GROZA moet een marktconforme prijs zijn. Alleen dan kan GROZA een verkoopprijs hanteren waarbij de inkoopprijs voor de investeerder na enige jaren weer marktconform is. U als koper betaald namelijk een hogere (inkoop)prijs dan GROZA, daar GROZA kosten heeft en marge wenst te hebben.

 

Daarnaast worden er criteria gehanteerd die de kans op een waardestijging moeten verhogen. Dit kunnen zaken zijn zoals:

  • Hebben andere professionele partijen zoals projectontwikkelaars recent nog percelen in de buurt gekocht.
  • Hebben de gemeente en provincie een wens om in de toekomst in het betreffende gebied iets te (laten) ontwikkelen (dit wordt ‘structuurvisie’ genoemd).
  • Heeft er recent op een naburig perceel een positieve bestemmingswijziging plaatsgevonden.
  • Ligt het perceel strategisch gunstig, bijvoorbeeld in de buurt van ontsluitingswegen of grenzend aan – dan wel (gedeeltelijk) omsloten door – andere bebouwing.
  • Etc.

GROZA streeft met al haar percelen naar een gezonde balans tussen verkoopprijs en potentie. GROZA tracht hiermee een situatie voor haar investeerders te creëren, waarbij het voor hen theoretisch niet uitmaakt welk kavel op welk perceel zij aankopen.

 

* Let op !! Bijna elke grond in Nederland heeft in bepaalde mate een bepaalde vervuiling, echter mag deze vervuiling het beoogde gebruik niet in de weg staan. De vervuiling moet daarom onder bepaalde grenzen vallen.

Staat GROZA B.V. onder toezicht van de AFM?

AFM staat voor “Autoriteit Financiële Markten”. Het is een zelfstandig bestuursorgaan met wettelijke taken en bevoegdheden en is de gedragstoezichthouder op de financiële markten in Nederland. De minister van Financiën is verantwoordelijk voor het beleid en de wetgeving op het gebied van financiële markten (zoals vastgelegd in de Wet financieel toezicht, hierna “Wft”), terwijl de AFM toezicht houdt op de naleving ervan. Deze wet- en regelgeving geldt niet alleen voor financiële ondernemingen (zoals banken, verzekeraars, vermogensbeheerders of tussenpersonen), maar ook voor accountants, bedrijven die aandelen uitgeven, pensioenuitvoerders en consumenten.

GROZA B.V. is een aanbieder van grondposities in Nederland. Bij het passeren van de koopakte bij de notaris, verkrijgen onze kopers het volledige eigendom van de grond en zijn zij daarna zelf verantwoordelijk voor het beheren ervan. Vanwege deze structuur staat het huidige door GROZA B.V. aangeboden product niet onder toezicht van de AFM en is GROZA evenmin vergunningplichtig ingevolge de Wft.

Valt de grond in box 3?

Net zoals bijvoorbeeld spaargelden en een aandelenportefeuille, zult u het aankoopbedrag van de grond op moeten geven in box 3.
Hierover wordt (boven de vrijstelling) 1,2% vermogensrendementsheffing geheven. Voor de hoogte van uw totale inkomstenbelasting heeft dit geen invloed.

 

U heeft namelijk een andere vermogenspositie, zoals spaargeld, omgezet in een kavel.
Het totaal van uw vermogen is hiermee niet gewijzigd.

Vanaf welk bedrag kan ik investeren?

Voor iedere portemonnee is er een mogelijkheid. Wel is investeren in grond niet iets voor een korte duur.
U moet een langere periode het investeringsbedrag kunnen missen.

Wat gebeurd er bij een bestemmingsplanwijziging?

Bij een bestemmingsplanwijziging vind er een verandering plaats van het grondgebruik, of van de maximale hoogte en breedte van bouwwerken. In de praktijk kan dit bijvoorbeeld inhouden dat grond die als agrarisch bestemd was, voortaan gebruikt mag worden voor woningbouw of industrie. Anders dan in het verleden hoeven bestemmingsplanwijzigingen niet meer goedgekeurd te worden door de provincie. Mede hierdoor is de bestemmingsplanprocedure verkort van ongeveer een jaar naar ongeveer een half jaar.

 

Als een gemeente een bestemmingsplan wil gaan opstellen of herzien, zet zij eerst de wensen en ideeën op papier en wordt er een voorontwerp-bestemmingsplan opgesteld. De gemeente peilt vervolgens de mening van de bevolking en van andere belanghebbenden. Via een bewonersbrief en een publicatie op de website van de gemeente wordt kenbaar gemaakt dat het voorontwerp vier weken ter inzage ligt en dat er een informatieavond plaatsvindt. U kunt uw mening schriftelijk kenbaar maken bij de gemeente.

 

Vervolgens gaat de gemeente met de inspraakreacties aan de slag en stelt zij een ontwerp-bestemmingsplan op. Hierin wordt vermeld wat er is gedaan met de inspraakreacties. Op de website van de gemeente en in de Staatscourant wordt aangekondigd dat dit ontwerp gedurende zes weken voor iedereen ter inzage ligt op het gemeentehuis (maar ook vaak in de bibliotheek) en is het tevens te raadplegen op internet. U kunt in deze periode van zes weken het plan inzien en uw zienswijze schriftelijk of mondeling aan de gemeenteraad kenbaar maken. Uw mondelinge zienswijze wordt via de behandelend ambtenaar kenbaar gemaakt. De zienswijzen worden naar de leden van de ‘hoorcommissie’ (een aantal leden van de raadscommissie 'Ruimte Wonen en Natuur') gestuurd. Deze bepaalt welke zienswijzen nader mondeling toegelicht moeten worden door de bezwaarmakers. Het verslag van de hoorzitting wordt als bijlage bij het raadsvoorstel gevoegd.

 

Na de periode van (het overigens wettelijk bepaalde minimale termijn van) zes weken dat het plan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeenteraad het bestemmingsplan binnen twaalf weken vaststellen. De gemeenteraad moet bij dit besluit ingaan op de manier waarop er met de zienswijzen is omgegaan. Als niemand zienswijzen heeft ingediend, heeft de gemeente acht weken om het plan vast te stellen.

 

Binnen twee weken nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, moet het plan gedurende een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Het bestemmingsplan wordt zes weken na vaststelling ter inzage gelegd, als door Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie of de inspecteur van VROM een zienswijze is ingediend en deze niet is overgenomen, of indien bij de vaststelling wijzigingen in het plan zijn aangebracht, anders dan op grond van een zienswijze van GS of de inspecteur. Het bestemmingsplan wordt zeven weken na vaststelling van het bestemmingsplan ter inzage gelegd, indien GS of de minister een reactieve aanwijzing (het onderdeel waarop de aanwijzing betrekking heeft, blijft dan geen onderdeel uitmaken van dat plan) hebben gegeven.

 

Gedurende zes weken heeft iedereen de gelegenheid om het plan in te zien. Ook dat wordt op de website van de gemeente en in de Staatscourant gemeld. Wanneer u vindt dat de gemeenteraad niet of onvoldoende met uw belangen rekening heeft gehouden, heeft u vanaf het moment dat het plan ter inzage is gelegd zes weken de tijd om bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag beroep in te dienen. U kunt ook beroep indienen wanneer de gemeenteraad bij de vaststelling van het plan wijzigingen heeft aangebracht waar u het niet mee eens bent. U mag alleen beroep indienen als u eerder bij de gemeenteraad al een zienswijze heeft ingediend, behalve als er bij de vaststelling iets is vastgesteld wat niet in het ontwerpbestemmingsplan stond. Ook mag u beroep indienen als u niet eerder in staat bent geweest om een zienswijze bij de gemeenteraad tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. In dat geval moet u echter wel kunnen aantonen dat dit aan u redelijkerwijs niet verweten kan worden en dient u daarnaast ook een belanghebbende te zijn.

 

De afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag moet in principe binnen 12 maanden een beslissing nemen. Van belang hierbij is wel, dat u een 'belanghebbende' moet zijn. Indien u dat niet bent, kunt u geen beroep instellen. Hierdoor is het in principe mogelijk, dat u in het voorafgaande bestemmingsplantraject wel zienswijzen bij de gemeenteraad kon indienen (dat kan namelijk door iedereen), maar niet in beroep kan gaan tegen het besluit van de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen (daarvoor moet u namelijk 'belanghebbende' zijn). Een belanghebbende is volgens de Algemene wet bestuursrecht ‘degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken’. In dat geval houdt het voor u na het bekend worden van het besluit van de gemeenteraad op voor wat betreft de mogelijkheden om rechtens tegen het bestemmingsplan in geweer te komen.

 

Het bestemmingsplan treedt in werking nadat de termijn van zes weken dat het plan na vaststelling ter inzage ligt is verstreken. De gemeente kan dan beginnen met de uitvoering van het plan of onderdelen daarvan.

 

Stel dat u wilt voorkomen dat het plan in werking treedt, dan moet u tegelijk met het beroep dat u bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State instelt, bij de voorzitter van die afdeling een 'verzoek om een voorlopige voorziening' indienen. Hiermee vraagt u voor het onderdeel van het plan waar u het niet mee eens bent om een schorsing van het besluit van de gemeenteraad. Dat betekent dat, indien de voorzitter u gelijk geeft, de gemeente bijvoorbeeld geen bouwvergunning kan afgeven.

Wat gebeurd met de grond als ik kom te overlijden?

Dit zal net als uw overige bezittingen, met tussenkomst van een notaris, naar uw erfgenamen gaan.

Wat houd een winstdelingsclausule in?

Op een perceel kan er een winstdelingsclausule – ook wel meerwaardebeding genoemd – rusten. Een winstdelingsclausule is opgenomen in het koopcontract en omschrijft de afdracht van koper bij een onherroepelijk goedgekeurde bestemmingsplanwijziging waarbij koper een positieve meerwaarde realiseert.
Deze afdracht wordt in procenten aangegeven en geheven over de winst.

 

Onder winst wordt verstaan; het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, inclusief overdrachtskosten.

Wat houdt ruilverkavelingsrente in?

Als de overheid kosten heeft gemaakt voor een herinrichting van het landschap, maakt zij aanspraak op ruilverkavelingsrente.

 

Ruilverkaveling komt tot stand doordat uit het ruimtelijke ordeningsbeleid, milieubeleid of plattelandsbeleid, gronden worden herverdeeld die eigendom zijn van agrariërs.
Zo kan het zijn dat een agrariër meer of minder gronden overhoud na de ruilverkaveling. Naast de kosten voor het organiseren van de ruilverkaveling moet er ook verrekend worden met de agrariërs.

 

Een agrariër die meer gronden heeft gekregen moet betalen en een agrariër die minder gronden heeft gekregen krijgt betaald.
De ruilverkavelingsrente is de methode waarmee dit alles verrekend wordt. De overheid financiert alles voor en krijgt middels deze rente haar geld terug.

 

De eventuele ruilverkavelingsrente die u moet betalen kan bij uw aangifte inkomstenbelasting worden afgetrokken.
Als er op een perceel ruilverkavelingsrente rust, dan wordt dit in het kadaster geregistreerd onder de benaming “zakelijke lasten”.

Wat is de rol van de gemeente?

De rol van een gemeente is een beetje vreemd. Zij zijn degene welke invulling geven aan de toekomstige ruimtelijke ordening.
Zij bepalen (binnen door de landelijke en provinciale overheid vastgestelde criteria) welke gebieden binnen een gemeente van bestemming wijzigen.
Daarnaast is een groot deel van hun inkomsten afhankelijk van het zelf inkopen van percelen voor een bestemmingswijziging en het doorverkopen van deze gronden aan projectontwikkelaars na de wijziging.

 

Dit twee petten systeem is eigenlijk niet erg chique. Het is te vergelijken met handel in aandelen met voorkennis.

 

Gemeenten zijn niet erg blij met de particuliere grondinvesteerders zoals u en daarmee met organisaties als GROZA.
Mocht u voor aankoop van een kavel verdere informatie willen ontvangen van de betreffende gemeente dan zult u in de meeste gevallen te horen krijgen dat het betreffende gebied in de komende tientallen jaren niet van bestemming zal wijzigen.

 

Een leugentje om bestwil!

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan beschrijft wat er met de ruimte in een bepaald gebied mag gebeuren. Het plan omschrijft het heden.

 

Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het gebruik van grond, maar ook over bijvoorbeeld de maximale hoogte en breedte van bouwwerken. Zo wordt er voorkomen dat er bijvoorbeeld op agrarische grond woningen worden gebouwd, de natuurgebieden beschermd blijven en in woonwijken niet iedereen zomaar een garage of dakkapel kan bouwen.


Een bestemmingsplan is een algemeen verbindend voorschrift (AVV), wat inhoudt dat het bindend is voor burgers, bedrijven en (lokale)overheden. Een gemeente kan een bestemmingsplan herzien omdat het huidige bestemmingsplan veroudert is, of omdat de gemeente een ontwikkeling mogelijk wilt maken die in het geldende bestemmingsplan niet mogelijk is.

Wat is een rentmeester?

Een hedendaagse rentmeester is een (agrarische) vastgoeddeskundige die adviseert en bemiddelt aangaande onroerende zaken.
Het beroep rentmeester gaat terug tot de oudheid. Van oudsher houdt de rentmeester zich met meer zaken bezig dan alleen het innen van renten.
In opdracht van grondeigenaren inde zij rente bij o.a. boeren welke de gronden gebruikte.
Bij de Romeinen beheerde de rentmeester vaak niet alleen het onroerend goed maar zelfs het gehele vermogen van zijn opdrachtgever.
Rentmeesters komen in Nederland al voor in de 14e eeuw.
In de regel werkte zij voor maar één opdrachtgever, voor wie hij vaak de vertrouwensman in de ruimste zin des woord was.

 

Het beroep rentmeester is niet wettelijk beschermd. Dat betekend dat iedereen in Nederland, ongeacht van opleiding en ervaring, als rentmeester kan opereren.
Ervaren en opgeleide rentmeesters kunnen zich laten beëdigen door de Stichting Rentmeesterkamer.

 

GROZA werkt samen met zowel beëdigde als niet beëdigde rentmeesters.
In het laatste geval hebben zij hun sporen, dankzij hun kennis en kunde, ruimschoots verdient en werken zij voor/samen met gerenommeerde kantoren.

 

De hedendaagse rentmeester heeft nog steeds een grote hoeveelheid van activiteiten.
Hij organiseert pacht en gebruiksrechtzaken zaken, handelt in quota’s (voor o.a. melk en mest) en is een soort professionele agrarische makelaar.

 

Als een boer bijvoorbeeld zijn boerderij wilt verkopen dan doet hij dit middels een rentmeester.
Mocht de boerderij samen met de landerijen in een strategisch gunstige locatie liggen dan zocht de rentmeester meestal een koper onder de projectontwikkelaars.
Zij waren vaak geïnteresseerd in een aankoop met de verwachting dat op (langere) termijn ontwikkeld kon gaan worden.
Op deze manier kochten zij goedkoop in.

 

Door het gewijzigde financiële klimaat zijn projectontwikkelaars niet meer bereid te investeren in gronden welke pas op langere termijn betrokken kunnen raken bij een ontwikkeling.
Zij wensen in de regel slechts gronden aan te kopen waarop binnen ca. 3 jaar gerealiseerd kan worden.
Deze gewijzigde houding van projectontwikkelaars zorgt ervoor dat organisaties zoals GROZA nu ook in de gelegenheid zijn om mooiere percelen met potentiaal aan te kopen.
Dit werkt door naar u, als investeerder.

 

Ten opzichte van enige jaren geleden heeft u nu de mogelijkheid om ook kleinschalig betere gronden aan te kopen.

Wat is het verschil met een vastgoedfonds?

Bij een vastgoedfonds investeert u in een recht van opbrengst, u krijgt een onverdeeld eigendom.
Met andere woorden; het investeringsbedrag wordt op een grote hoop gegooid en de eventuele winst wordt pro rato verdeeld over investeerders.
U bent afhankelijk van de beslissingen die fondsbeheerders voor u nemen.

 

Bij een investering in grond wordt u volledig eigenaar van een kavel.
Vanwege de inschrijving in het kadaster bestaat er geen twijfel welke grond van u is.
U behoud zelf de regie en beslist zelf of u de grond wilt behouden of verkopen.

 

Ook bepaalt u zelf de prijs die u voor uw grond wilt hebben.

Wat is het verschil tussen een kavel en een perceel?

GROZA heeft een perceel gedefinieerd als een stuk grond welke zij aangekocht heeft op een locatie.
Een kavel is een aaneengesloten onderdeel hiervan welke als één geheel verkocht wordt aan één investeerder.

Wat maakt investeren in grond aantrekkelijk voor mij?

Grond is duurzaam. Grond is schaars en wordt steeds schaarser. Grond is relatief waardevast. Grond is tastbaar.
Grond wordt uw eigendom, zonder uw goedkeur kan het niet vervreemd worden.

Grondeigendom is een goede manier voor vermogensbehoud en eventueel voor vermogensgroei.
Grond is verhandelbaar, maar koopt u niet voor de korte termijn.

Grond biedt financiële rust.

Wat zijn de fiscale gevolgen bij een bestemmingsplanwijziging?

Er is een verschil of een kavel privé aangekocht is of bijvoorbeeld via een eenmanszaak of een B.V..
Onafhankelijk of u privé of zakelijk hebt aangekocht krijgt u na een bestemmingsplanwijziging een WOZ beschikking.
Zolang de bestemming nog landbouwgrond is bent u hiervoor vrijgesteld.

 

Als u de grond na bestemmingsplanwijziging verkoopt en u heeft privé geïnvesteerd dan is de winst vrij van belasting.
Als u via een B.V. heeft aangekocht dan wordt de winst een onderdeel van de ondernemingswinst en moet u hierover vennootschapsbelasting betalen.

 

Bij een privé investering (dit geld ook bij een eenmanszaak) heeft u bij een verkoop met winst (bijvoorbeeld bij een bestemmingswijziging) wel te maken met een vermogensgroei. Dit heeft gevolgen voor uw aangifte in box 3.

Welke organisaties zijn er bij de aankoop betrokken?

De bemiddelaar/tussenpersoon, GROZA (de aanbieder), de notaris en het kadaster.

Zijn de notariskosten fiscaal aftrekbaar?

Nee. Enkel de notariskosten voor de hypotheekakte van een woning zijn fiscaal aftrekbaar. Bij een aankoop van grond is dit niet het geval.

Zijn er na de aankoop nog kosten?

In sommige gevallen dient u jaarlijks ruilverkavelingsrente af te dragen. Dit zijn over het algemeen te verwaarlozen bedragen. In het kadaster kunt u zien of en eventueel hoeveel ruilverkavelingsrente er betaald moet worden. Verder dient u de grondaankoop op te geven in box 3, waardoor u – boven de vrijstelling – 1,2% vermogensrendementsheffing dient af te dragen. Ook dient u waterschapslasten te betalen.

 

Grond is eigendom en eigendom wordt ook wel vermogen genoemd. Uw vermogen moet u jaarlijks aangeven voor de inkomstenbelasting in box 3. Over vermogen boven een bepaalde vrijstelling moet u 1,2% belasting betalen. Dit wordt de vermogensrendementsheffing genoemd. Bij de aankoop van een stuk grond wijzigt er voor u fiscaal gezien niets. Of u uw vermogen nu aanhoudt op bijvoorbeeld een spaarrekening, of dat u er een kavel mee aankoopt: de heffing in box 3 blijft hetzelfde.

 

Daarnaast betaald u waterschapslasten. Dit is een belasting die het waterschap – waarbinnen uw kavel ligt – jaarlijks heft. Hierbij moet u denken aan zo’n € 60 per jaar per hectare (1 hectare is 10.000 m2).

 

In uitzonderingsgevallen kan een perceel dat GROZA in het verleden heeft aangekocht, betrokken zijn geweest bij een ruilverkaveling. Tot 23 jaar na de ruilverkaveling moet er dan een ruilverkavelingsrente worden betaald. Dit is maximaal zo’n € 100 per jaar per hectare.

 

Ruilverkaveling komt tot stand doordat uit het ruimtelijke ordeningsbeleid, milieubeleid of plattelandsbeleid, gronden worden herverdeeld die eigendom zijn van agrariërs. Zo kan het zijn dat een agrariër meer of minder gronden overhoudt na de ruilverkaveling. Naast de kosten voor het organiseren van de ruilverkaveling, moet er ook verrekend worden met de agrariërs. Een agrariër die meer gronden heeft gekregen moet betalen en een agrariër die minder gronden heeft gekregen krijgt betaald. De ruilverkavelingsrente is de methode waarmee dit alles wordt verrekend. De overheid financiert alles voor en krijgt middels deze rente haar geld terug.

 

De eventuele ruilverkavelingsrente die u zou moeten betalen, kan bij uw aangifte inkomstenbelasting worden afgetrokken. Als er op een perceel ruilverkavelingsrente rust, dan wordt dit in het kadaster geregistreerd onder de benaming “zakelijke lasten”.

De meest gestelde vragen hebben wij voor u op een rij gezet. Staat uw vraag er niet tussen? Wij helpen u graag verder, neemt u hiervoor contact met ons op.